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Fenster eines Hauses mit Zu vermieten Schriftzug Foto: LepoRello CC BY-SA 3.0

Rendite mit der Miete

Erstmals seit 2003 wird durch die durchschnittlichen Mieteinnahmen in Hamburg nach durchschnittlichen Zinsen für Kleininvestoren eine positive Rendite erwirtschaftet. Kosten wie Grundsteuer, Instandhaltungsrücklage und Rückstellungen für Risiken sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Nach Abzug dieser ist die Rendite weiterhin negativ. Steigen die Mieten in den kommenden Jahren weiter, ohne dass es zum Zinsanstieg kommt, könnte die Rendite auch nach Abzug aller Kosten die Nulllinie überschreiten.

Zins- und Mietentwicklung in Hamburg 2003 - 2015Grafik: Arthur Kaiser CC BY-SA 3.0

Bis etwa 2010 blieben die Immobilienpreise in Hamburg in etwa stabil. Ebenso war der Anstieg der Mieten eher moderat. Bezogen auf den Kaufpreis einer Immobilie, ließen sich in Hamburg von 2003 bis 2011 jährlich etwa 3% des Kaufpreises mit der Nettokaltmiete erwirtschaften. Ab 2011 sind die Immobilienpreise stärker gestiegen als die Mieten, weshalb diese Rendite gesunken ist. Noch sehr viel stärker haben sich aber die Finanzierungskosten verringert. Erstmals seit 2003 überstiegen im ersten Quartal dieses Jahres die Mieteinnahmen die Höhe der Zinszahlungen.

Zur Berechnung wurde der durchschnittlicher Preis einer 50 m² Wohnung in durchschnittlicher Lage sowie eine 100 % Finanzierung mit Zinssätzen bei 50 % zusätzlichen Sicherheiten und 15 jähriger Zinsbindung herangezogen. Die Miete ist dem Hamburger Mietspiegel entnommen und für 2015 prognostiziert.

Durch die Mietpreisbremse und die Bindung an den Mietpreisspiegel auch bei Neuvermietung werden die Mieten im Durschnitt in den Folgejahren voraussichtlich nicht mehr so stark steigen wie bisher. Eine weitere Absenkung der Mietrendite aufgrund steigender Immobilienpreise verringert langfristig die Attraktivität dieses Anlagesegmentes bei Investoren. Sollten die Zinsen wieder steigen, besteht die Gefahr eines starken Preisrückganges und eine nachhaltige Korrektur der Immobilienpreise auch in den Ballungszentren wie Hamburg.

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