Die Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) haben in ihrer neuesten Studie eine Immobilienblase in mehreren deutschen Großstädten festgestellt. So auch in Hamburg, das mit durchschnittlich mehr als 7% Preissteigerung seit 2010 im oberen Drittel der insgesamt 127 untersuchten Städte liegt.
Bis zu 15.000 Euro und mehr kostet mittlerweile ein Quadratmeter Wohnfläche in Hamburg. Eine kleine Eigentumswohnung mit 50 Quadratmetern kommt damit auf bis zu 750.000 Euro. Bei 2% Zinsen und 2% Tilgung benötigt ein Durchschnittsverdiener in Hamburg etwa 90 Jahre um das abzubezahlen. Dennoch steigen die Immobilienpreise weiter. Niedrige Kreditzinsen und erwartete Wertsteigerungen verleiten viele zu einem riskanten Kauf. Die steigende Nachfrage treibt die Immobilienpreise weiter nach oben. Die Blase bläht sich weiter auf.
Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Mieten wesentlich langsamer wachsen als die Preise für Wohneigentum. Auch wenn die Preise stagnieren, die Städte aber schrumpfen und die Mieten deshalb voraussichtlich fallen werden. Die Miete ist bei eine Immobilienanlage der Zins und muss mit Zinsen von anderen Anlagenformen konkurrieren. Bei einer Immobilienblase sind die Preise nicht mehr durch Mieteinnahmen gerechtfertigt. Der Eigentümer zahlt drauf statt Rendite zu erhalten und spekuliert auf den steigenden Wert der Immobilie.
Wenn die Blase platzt
Jobverlust, Mietausfälle, nicht eingeplante Instandsetzungsmaßnahmen oder steigende Zinsen können dann den Eigentümer ruinieren. Hat er die Immobilie auf Kredit gekauft und kann deshalb die Raten nicht mehr bezahlen, lässt die Bank die Immobilie zwangsversteigern. Häufen sich solche Versteigerungen und stehen viele andere Immobilien zum Verkauf, können die ursprünglich bezahlten Preise nicht mehr erzielt werden. Statt Wertsteigerungen kommt es zu massiven Wertverlusten. Die Blase platzt.
Wer sich jetzt eine Immobilie in Hamburg zulegen will, sollte sich nicht nur die Immobilie genau ansehen. Nach laufenden Kosten und bei dem Worst-Case-Szenario aus sinkenden Preisen und stagnierenden Mieten muss sich der Kauf noch rechnen.