Steigende Mieten und Immobillienpreise (Symbolbild)

Hamburg ist teuerste Stadt

Im Verhältnis zu erzielbaren Mieten ist Hamburg die teuerste Großstadt für Wohnimmobilien Deutschlands. Wie die Marktforschungsgesellschaft F+B festgestellt hat, wird in Hamburg durchschnittlich das 40-fache der durchschnittlich erzielbaren Jahresmiete als Kaufpreis verlangt. Dieser Wert wird weiter steigen. Zeitgleich stagnieren die Mieten, nicht nur in Hamburg. Die Preise für Wohnimmobilien steigen unterdessen weiter. Platz zwei im Ranking belegt mit Faktor 39 Berlin.

Kaupreisfaktor

Der Kaufpreis-Miete-Faktor spiegelt die erzielbare Rendite einer Immobilie wider und macht dadurch eine Bewertung und Vergleich möglich. Ein Faktor von bspw. 40 bedeutet, dass der Kaufpreis der Immobilie 40 Jahreskaltmieten entspricht. Kauft sich jemand eine kleine Eigentumswohnung, die für 2.500 € im Jahr vermietet ist, bedeutet Faktor 40 einen Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten von 100.000 €. Das entspricht einer Brutto-Rendite von 2,5 %. Davon müssten aber noch Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Zinsen, Rücklagen und Abschreibung abgezogen werden. Die Netto-Rendite wird dadurch negativ. Nur die Spekulation auf weiter steigende Immobilienpreise lassen es als ein lohnendes Geschäft erscheinen.

Steigende Preise

Immer wieder werden die fallenden Zinsen bei Immobilienkrediten für steigende Immobilienpreise verantwortlich gemacht. Zinsen sind zwar ein massiver Kostenfaktor bei der üblichen Fremdfinanzierung, einen Nullzins hat es bisher aber nicht gegeben und die Tendenz ist wieder steigend. Kosten für Verwaltung und gerade auch Baustoffe, Handwerker und Dienstleister sind in den letzten Jahren sehr viel stärker gestiegen als die Inflation. Eine langfristig profitable Anlage in Immobilien rückt so in weite Ferne.

Wann ist teuer zu teuer?

Vor etwas mehr als einem Jahrzehnt galt ein Faktor von 25 in Großstädten mit niedrigem Leerstandsrisiko als Obergrenze, Faktor 20 galt als angemessen. Während die Mieten immer stärker reguliert werden, steigen die Kaufpreise ungebremst weiter. Damit öffnet sich die Schere zwischen den Eigentümern und den Mietern weiter. Der Wunsch nach selbstgenutztem Wohneigentum lässt sich nicht mehr oder nur noch im immer weiter von der Stadt entferntem Umland erfüllen. Riskante Finanzierungen selbst bei Doppelverdienern ohne Kinder und immer höhere Kreditsummen lassen sich nicht endlos fortsetzen. Wann platzt die Blase?

 

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