Arthur Kaiser - Bessermacher : Merliner Mietenstopp, MietpreisbremseLuftaufnahme Berlin Nordost Foto: SpreeTom CC BY 3.0

Berliner Mietenstopp, Mietpreisbremse und das BVerfG

Die Vorlage zum Berliner Mietenstopp hat Land auf Land ab für Beißreflexe in den Medien und bei den Kommentatoren gesorgt. Es war mal wieder von Sozialismus und Enteignung die Rede und den ganzen Eigentümern, denen nicht nur die Altersvorsorge flöten geht. Die armen Immobilieneigentümer werden angeblich alle in den Ruin geschickt und der Markt ausgehebelt. Manche beschwören schon das Ende der kapitalistischen Wirtschaftsordnung. Das wird wohl so schlimm nicht kommen. Das Gesetzt kann inhaltlich, formell und bei dem Erreichen der beabsichtigten Effekte nur scheitern.

Der Staat darf das

Immer wieder behaupten Kritiker, dass der Staat solche Markteingriffe ja gar nicht machen darf.  Es wird dann auf das im Grundgesetzt garantiertes Eigentumsrecht verwiesen und Sozialismus mit Enteignung herbei fantasiert. Nur: Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Die Allgemeinheit, vertreten durch den Staat, kann durchaus definieren was das bedeutet. So urteilte das Bundesverfassungsgericht  (BVerfG) zur Mietpreisbremse:

Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen. BVerfG

Interessant sind auch die weiteren Ausführungen des BVerfG in der Begründung der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse. Diese werden durch die bisherige Ausgestaltung des Berliner Mietenstopps gerade nicht mehr gegeben sein. Auch wenn staatliche Eingriffe in den Markt grundsätzlich erlaubt sind, liegt die gesetzgeberische Kompetenz im diesem Bereich bei der Bundesregierung und nicht beim Berliner Senat. Bundesrecht sticht Landesrecht und auf Bundesebene ist das Mietrecht im Bürgerlichem Gesetzbuch abschließend geregelt.

Die Linke geht zu weit

Die Mietpreisbremse bezieht sich auf neue Mietverhältnisse. Auch darf die Miete über der Begrenzung liegen, wenn sie beim Vormieter bereits höher war. Es werden also keine Mieten auf irgendeine Art und Weise abgesenkt. Die Möglichkeit zur Erhöhung ist beschränkt. Wenn jemand heute eine vermietete Wohnung kauft, kann er also mit der aktuellen Miete rechnen. Eine eventuelle zukünftige Immobilienpreis- und  Mieterhöhung ist reine Spekulation, auf die niemand ein Recht hat. Jeder der einen Mietvertrag unterschreibt, weiß genauso worauf er sich einlässt und hat ebenso wenig ein Recht darauf auf einen Mietenstopp oder sogar eine Mietsenkung zu spekulieren.

bb) Die Miethöhenbegrenzung greift auch nicht in einem Umfang in das Eigentum ein, dass dauerhafte Verluste für Vermieter, eine Substanzgefährdung der Mietsache oder der Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit zu erwarten wären. BVerfG

Die Linke will bestehende Mieten massiv senken. Die SPD poltert dagegen, die Grünen halten öffentlich die Füße still. Sie regieren zwar mit, für das Image reicht ein aufmüpfiger Stadtrat in Friedrichhain-Kreuzberg. Ansonsten will man die eigene eher vermögende Klientel nicht verärgern. Hinter den Kulissen arbeiten SPD und Grüne aber massiv an der Abschwächung des Gesetzentwurfes. Seitdem Bekanntwerden der ersten Arbeitsvorlage mit Mietenobergrenzen ab 3,42 € Kaltmiete pro Quadratmeter mit Mietsenkungsoption für Mieter und Mietenstopp für 5 Jahre kommen nahezu täglich abschwächende Meldung in der Presse.

Dennoch, wer in den letzten Jahren eine vermietete Wohnung gekauft und geradeso finanziert hat, bekommt Probleme. Besonders gilt das für teure Altbauten in beliebten Bezirken. Dauerhafte Verluste für Vermieter, Substanzgefährdung bis zum Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit sind da abzusehen. Wovon soll dann instandgesetzt und modernisiert werden? Zudem „saufen“ die Darlehen „ab“. Damit wird ein Umstand bezeichnet, wenn ein Immobiliendarlehen höher ist, als der Wert der Immobilie, die als Sicheheit dient. Wenn wegen dem Mietenstop die Erträge einer Immobilie sinken, sinkt auch ihr Wert. Solange die Raten bezahlt werden, ist das unproblematisch. Aber spätestens bei Anschlussfinanzierungen werden die Banken mehr Sicherheiten verlangen.

Mietenstopp & Absenkung nicht für alle

Kleine Mieterhöhungen sollen nun auch bei einem Mietenstopp möglich sein, falls die Miete unterhalb der Obergrenze liegt. Dieser „atmende Deckel“ soll zumindest eine Indexmiete zulassen, also Erhöhungen in etwa der Höhe der Inflation (1,3%). Leider halten sich weder die Handwerker, noch Versicherungen, selbst nicht einmal die städtischen Betriebe an die Inflation und erhöhen ihre Preise Jahr für Jahr kräftig.

Perfide ist die vorgesehene Möglichkeit für Mieter vom Bezirksamt ihre Miete auf die Mietobergrenze senken zu lassen. So sind für sanierte Altbauten bis Baujahr 1918 mit Sammelheizung und Bad eine Obergrenze von 6,45 € vorgesehen. Der letzte Mietenspiegel -Durchschnitt liegt hier bei 7,17 €, wobei in zentralen Lagen bei Neuvermietung gern auch 16 € fällig werden. Bausünden der Neuen Heimat, alias Plattenbau im Ghetto mit Baujahren zwischen 1973 bis 1983 sollen maximal 7,52 € pro Quadratmeter kosten. Hier ist der Mietenspiegel mit 7,82 € nah dran. Altbauten in zentralen Lagen sollen also billiger sein, als die Plattenbau-Problemviertel am Stadtrand. Zudem würden die Ghettobewohner auch kaum etwas sparen. Immerhin können die Besserverdiener in Mitte nur bei einer „angemessenen“ Wohnungsgröße zur Mietsenkung greifen dürfen. Der alleinwohnende Manager in seiner 100 qm Stuckaltbau Wohnung in Mitte kann also nur für die Hälfte der Wohnung eine Mietensenkung beantragen. Für einen Zweit-SUV sollte es dennoch reichen. Im Ghetto reicht die Ersparnis einer vierköpfigen Geringverdiener-Familie endlich für einen schnellen Internet-Anschluss.

Wer wohnen will, muss reich sein

Berlin, Berlin, wir fahren nach Berlin! Abgesehen von Touristen wird sich in den übervollen Regionalzügen wohl niemand darüber freuen morgens nach Berlin rein zu fahren. Bisher müssen Durchschnittsverdiener ins Umland ausweichen, weil die Mieten in der Stadt so teuer sind. Demnächst kommen all jene dazu, die Kinder bekommen oder einen Job in Berlin. Die Armen und die Alten können jetzt auch schon nicht mehr umziehen. Die Familien werden sich irgendwie in den kleinen Wohnungen arrangieren müssen. Alle, die eine Wohnung haben, werden sie verteidigen. Es ist schlicht alternativlos. Alle, die keine Wohnung in Berlin haben, aber eine suchen, brauchen Geld: sehr viel davon. Ihnen bleiben drei Möglichkeiten:

  1. Sie können jahrelang auf eine der wenigen frei werden städtischen Wohnungen warten und in der Zeit in Hostels „wohnen“. Das kostet nicht nur Geld.
  2. Sie verdienen gut und bringen ein paar Tausend guter Argumente in einem Briefumschlag zur Vertragsunterzeichnung mit. Alternativ vereinbaren sie gleich noch eine Mietermodernisierung der Bruchbude, ohne Ausgleichzahlungen beim Auszug.
  3. Sie kommen mit einer Finanzierungszusage einer Bank, werden im Objekt einzeln herumgeführt und können sich ohne Gedränge in Ruhe umsehen. Entspannt wird dann noch ein Notartermin vereinbart. Die teuerste aber auch die angenehmste Variante zu einer neuen Wohnung in Berlin zu kommen. Natürlich zu einem ungebremst und erst recht ungestoppten Preis.

Natürlich gibt es da noch die, bereits vorgesorgt haben und per Eigenbedarfskündigung ihre Wohnung mieterfrei bekommen und selbst einziehen, oder der Sprössling, oder die kürzlich eingestellte Hundersitterin der Oma.

Mehr Eigentum, mehr Leerstand, weniger Vermietung

Der Mietendeckel und Mietenstopp mach Vermietung unattraktiv, gerade für Spekulanten. Sehr viel lukrativer sind da schon Aufteilung in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf, möglichst ohne Mieter versteht sich. Abwendungsvereinbarungen der Bezirke schreiben einen Verkauf an Mieter in den ersten 7 Jahren nach Aufteilung vor. Wo aber der Mieter auszieht, steht auch da der Gewinnmaximierung nichts mehr im Wege. Manchmal kann man dem mit Geld nachhelfen, ansonsten reicht auch schlicht Geduld.

Eine unvermietete Wohnung bringt bei einem Verkauf erheblich mehr Geld ein. Leerstand lohnt sich für Spekulanten umso mehr. Andere, die eine Wohnung eher als Geldanlage gekauft und nach einigen Jahren in andere Anlageklassen umschichten wollen, werden auch nicht wieder vermieten. Die Kosten lassen sich sogar von der Steuer absetzen. Immer mehr Nachfrage trifft im Ergebnis auf weniger Angebot. Wird der Markt ausgeschaltet, wohnen nur die günstig, die schon drinn sind. Andere müssen draußen bleiben. Lotto spielen um in Berlin an eine Wohnung zu kommen erscheint da als gar nicht mehr so abwegig.

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